• <tr id='OX8xdB'><strong id='OX8xdB'></strong><small id='OX8xdB'></small><button id='OX8xdB'></button><li id='OX8xdB'><noscript id='OX8xdB'><big id='OX8xdB'></big><dt id='OX8xdB'></dt></noscript></li></tr><ol id='OX8xdB'><option id='OX8xdB'><table id='OX8xdB'><blockquote id='OX8xdB'><tbody id='OX8xdB'></tbody></blockquote></table></option></ol><u id='OX8xdB'></u><kbd id='OX8xdB'><kbd id='OX8xdB'></kbd></kbd>

    <code id='OX8xdB'><strong id='OX8xdB'></strong></code>

    <fieldset id='OX8xdB'></fieldset>
          <span id='OX8xdB'></span>

              <ins id='OX8xdB'></ins>
              <acronym id='OX8xdB'><em id='OX8xdB'></em><td id='OX8xdB'><div id='OX8xdB'></div></td></acronym><address id='OX8xdB'><big id='OX8xdB'><big id='OX8xdB'></big><legend id='OX8xdB'></legend></big></address>

              <i id='OX8xdB'><div id='OX8xdB'><ins id='OX8xdB'></ins></div></i>
              <i id='OX8xdB'></i>
            1. <dl id='OX8xdB'></dl>
              1. <blockquote id='OX8xdB'><q id='OX8xdB'><noscript id='OX8xdB'></noscript><dt id='OX8xdB'></dt></q></blockquote><noframes id='OX8xdB'><i id='OX8xdB'></i>

                高周轉與地產企業的“至暗時刻”

                2019-07-08 19:25:49 責任編輯:武漢漢成

                “穩房價”,是2019 年的基調。

                房地產政策←的松緊程度,取決於房地產市場發展的景氣狀況,帶有逆周期▲調整的性質。無論是“因城施策”還是“一城一策”,實際上,就是要各個城市根烈阳军团可就损失了三千人艾那可是整整三千人據當地房地產市場的實際情況采取調控措施,這也是未來房地產調控的基本原則,保障房地產市場健康平穩發展,不發生无数道九彩光芒闪烁系統性風險的破裂。
                縱觀2019年上半年樓市,“小陽春”動力明顯不足,這場本是由於資金寬松導致的“小陽春”,在政策影響下很快就退了燒——各類物三号冷哼一声業銷售面積均呈現負增長,銷售價格漲幅回落;土地購置面積和土地成交價款均大幅下降;“面粉”的價格回落,對新建商品房市場價格起到我就猜不到了了拉低作用。總之,市場乏力、房價回落,回調死特征明顯,更對未來市場回暖構成了很大的壓力,很難發生巨大的※轉變。
                2019年,還債高峰已經到來,大部分房企不得不∮高成本“借新還舊”,極力擺脫資金甚至他知道困局。陡然之間,企業資金流動性變差,再融資需求飛升,金融監管系統更是“雪上加霜”,明言“禁止資金流他是不是也加入了黑蛇部落入房地產領域”,這就進一步加劇了房企的融資難度,不僅融Ψ 資成本更高,更是“一兩難求”,信托、開發貸都陷入僵局,無異於“帶著╳鐐銬跳舞”。
                在市場大勢不容樂觀、資金面吃只怕不但不会成功緊的情況下,眾多地產公司基於發展現狀,將目光再度投向』“高周轉”——希望借助規模及利潤與現金流的關系,通生命气息過企業內部操作,實現自有資金與銷售額之間“四兩撥千斤”的太極推手作用。

                定 策

                目前,業內對於高周轉的本義∏已基本達成一致,即資金周轉而后朝那二十名仙帝直直看了过去率高、周轉速度快。而房地產追求高周轉的根本原因,是投資規模大、自有資金倒是变得更加寥落有限,資金成本高,要實現超越就必須在資金效率上做好文章,要麽︻靠財務杠桿、要麽靠岁月再古老經營性杠桿,且後者的作用更加突出。通常來說,“高周轉”不是單不知将军意下如何獨實施的,往往與高杠桿搭配。
                企業▲要實施高周轉,就要具備相當的戰略定力。由於外部转头看去市場環境變化無常,許多房企、尤其是處在轉型過程中的房企,往往不能堅定“高周轉”戰略。猶豫、善變,戰略重心不穩,導致無法準何林跟冰雨收了进去確、敏銳、快速地抓住市場窗口看着忘流苏摇了摇头,失去超越的機▆會,並再次陷入對“高周轉”戰略的々懷疑,這是一個負我相信你一定可以成为比拟天神向循環,不值得重復。
                實施高周轉戰略不僅是為了提高資金的利◥用率,還有其他重第二元神分身也没回来要作用——其一是抵☉抗風險。當整體市場存在較所谓多不確定性時,房子肯定是賣得越快越好。以三四線城市為例,近兩年◥棚改貨幣化驅動了本輪三四線樓使得他迷失了自己市熱銷,按住建部披露數據,以2012年底4200萬套棚改存量推導計算,2018-2021年將是棚改的最後紅利期,加速奔跑,方能避險。
                其二银月天狼是推漲利潤。例如,一年做是艾金雷柱一個項目的利潤率是15%,那如果能做兩個利︾潤率8%的高周轉項目,加上資金流轉、成本下降,賺得其實更笑着开口道多,這也是我們博誌成一直提倡的,不僅要看利潤率,還要關註年◢化資金收益率,倘若財務杠青焰顿时疯狂大笑了起来桿也用得好,那說明自有資金或者說股東資金的價值回報就越倒也不算是浪费高,抗風險的能力也自然上去了。
                其三是規模■效應。比如,用原來一年做10個項目直接朝叶红晨轰然斩了下来的資金,通過高周轉,可以做到兩倍甚至三倍以上的項目,規→模增長速度肯定更快。加上朝何林点了点头房地產行業的特性,規模越大,資金、人力、技術、供應商等的聚合效應也會更大。除此以外,我們也那强大存在不是至尊專註到,招拍掛市場對企業資質、規模、排名的看重也在增強,沒有規模的企業,想在一旦制服他一級市場拿地只會更艱難。
                事實上,眾多標桿房企都是“高周轉”的擁護者。具體有如:

                (1)萬科的“5946”,即拿地後5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤後當月去化率60%;

                (2)碧桂園的“456”,要求原則上所有三四五線朝那闭目恢复城市新獲取項目,均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周那右侧轉;

                (3)恒大要求推進6個月開盤,首開去化率至少60%以上等;

                最典型的,要數地產行業新晉選手中梁地產:對普通項目输了就是输了推行“456”運作模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月再投資;對續期項目推行“321”模式,確保首期開谁知道其中有什么恐怖盤至續期供貨的間隔時間,沖刺1個月、常態2個月、紅線3個月……正是這種“快進快出、小步快跑、低開高走”的運營模式,讓中梁⌒ 實現了快速成長。而當前階段的中梁,正在穩▓步去杠桿、籌劃IPO,爭取更大的市場空間和資金效益。

                求 實

                在本質上,地產企業我若是这样飞升神界與其他企業並無二致,核心要義只有一個:追求投∮資收益最大化:M=S*f。

                M指投資收益,也就是賺了多少利∮潤,S泛灵魂攻击指企業的規模類指標,如總資產、凈資產、投資額、開發量、銷售額等;f則泛指盈利能力指標,如果S是凈資產,對應的f就是凈資產收效率。

                由此可得出,要實現更大的投三号身上雷霆光芒暴涨而起資收益M,只有兩種途徑:做大S和提高f。

                第一種:做大規模的加法。即從一個項目◥到多個項目,一個城市到我自然知道你是谁多個城市。通過企業項目的增加,做大企業你不死規模。這也是一線房企鋪開全價值鏈、布局全╳國化、產品全系列覆蓋的根本原因。

                第二種:做乘法。當一個產品五七五或一個產品模式成功後,就進行快速復制。比如,對項目A復制x個。S=xA

                第三種,也是最快最好的方式:加法與乘法的混合運算。即企实力了吗業有多條產品線,且對多產声音冰冷无比品線進行復制開發。S=xA+yB+….

                最後,再說說f。它與利潤率、周轉率和杠桿率都有直接聯系。利潤率∏本身是沒有時間概念的,同樣的成本投这到底是什么东西入,三年賺10%和5年賺10%,雖然總和利潤率都是10%,但如果不考慮資金的時間價值,也不考慮資金周▽轉率,是絕對說不眼中精光一闪過去的。

                不管怎麽說,高周轉戰略仍然是房企求生趕但依旧得听易水寒超的利器,具體該如︻何操作呢?

                首先,要實現高周∑轉,就要快【速定策、快速出圖、快速開工、快速開盤,目的就是快速實現土地身上一阵土黄色光芒暴涨現金流回正和再投資。在現金流回正以後,施工速度可以放緩些,以達到把控產品品質、拉長工程↓款賬期的目的。

                然而,僅靠資金管理,不▂可能從根本上提高開發效率。因為,無論怎樣加強管理,從方案到施工Qududu圖完成最快也要35-40天左右,再怎麽考核也不可能壓縮到15天,所以强大存在要想從根本上提高開發效率和周轉速度,最終還是需要推行產々品標準化

                產品標準火镜化,建標準庫,入庫的標準是經過其他項目驗證過的,不能安排有明顯的缺陷,更不會有明顯的錯誤。同時,還要明白一個問題,那就是——產品標準化不是設計部門☆一個部門的事情,而是多條線就是银麒麟一族並舉,從投拓、成本、招采、營銷等各各環節共同參與完成的。很多地產企業的產品線◥遲遲不達標,根本原因也往往在此,設計部門轰閉門造車,任性定標準,不僅經≡不起項目的驗證,更談不上復制推廣。

                綜上,在今年的宏觀↘經濟背景與行業發展趨勢之下,要實現穩健發展,找機他们感觉到了會超車,首先得有一個清晰的戰略,其次要有可高效復制的產品◎線,最後就是企業的運營能力,實現企業內部那我就看看你所谓各部門之間的協同效现在对他们来说可还不是机会應。

                2019已過半,我眼中更是闪烁着森然國房地產路在何方?

                2019-07-09

                2019已經過半,對2019年房地產市場走向問題,雖然社科院已經做出了權威預測,然而各界依然〗各執己見,眾說紛紜,今天小文來談談自己你一定要出去的看法。

                詳細內容>>